金科股份:上半年销售额同比增长107%,企业战略全面升级

业绩:签约销售额同比增长107%

2017年上半年金科实现签约销售金额277亿元,同比大幅增长107%,对比全年500亿的销售目标已完成55%;其中地产板块实现签约销售金额约267亿元,同比增长约113%,签约销售面积约379万平方米,同比增长约84%。

值得关注的是,近期金科也确定了从“稳健式”向“跨越式”的战略转变目标。2017年至2020年,企业销售规模要力争实现500亿、800亿、1100亿、1500亿,在2020年要力争冲击2000亿。对于一个2016年销售规模为341亿元的企业,这意味着未来4年的复合增长率要达到45%。

为了保障销售增长的持续性,金科一方面加大了开发力度,2017年上半年金科新开工面积302万平米,同比增长32%,期末企业在建面积为1309万平米;另一方面也加强了产品线建设,在总部成立了专门的产品研究部门,形成生产一代、储备一代、研发一代的格局,目前已打造了王府系、廊桥系、东方系、金科中心系等十大产品线系列来满足不同客群的置业需求。

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布局:立足重庆大本营,

从“核心十城”到城市群深耕

2017年上半年金科新增项目22个,新增计容建筑面积为422万平米,相比2016年同期大幅增长了近69%,拿地金额为204亿元,占到了签约销售额的74%,拿地节奏明显加快,同时也为未来销售增长补充了足够的资源。从区域来看,金科集团始终秉持着“做强重庆,做大华东,增量华北,稳定中西部”的区域发展策略。2017年上半年,金科持续深耕大本营重庆及其周边地区,同时积极的扩充长三角的土地储备。从城市能级角度来看,2017年上半年金科新增土地储备主要分布于二线城市,新增土地储备为349万平米,占到了总新增土地储备的83%,进一步使其土储结构得到了优化。

金科在区域布局上也做了相应调整,从核心十城优化为城市群深耕,增加了核心城市及周边节点城市,对于国家大力推动与发展的粤港澳大湾区,金科也将其纳入发展视野。此外,为了匹配区域布局策略,金科将原有四大区域进行了拆分成七个区域,新设深圳、广州、上海、京津冀四个区域公司,从而加强区域的扩张与深耕。截止2017年上半年金科集团拥有土地储备可建面积为1997万平米,相比2016年末的1846万平米,增加了8%,足够支撑未来3-5年的发展。

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拿地方式:合作+收并购,

差异化的拿地策略加强品牌输出

2017年上半年,金科新增22个项目中,合作项目(权益小于100%)有6个,占比达到27.3%,而2016年全年新增25个项目中,合作项目是5个,可以看出,企业正在不断加大合作比例,目前金科的合作方包括碧桂园、金辉集团、旭辉控股、新城控股、中南建设、美的地产等,在早前金科发布的2020战略规划中,也在未来拿地方面制订了差异化的策略:

首先,在核心一二线城市,以公司层级的股权收购,项目层级的参股合作、联合拿地等方式积极获取项目,加速城市进入或加大公司在城市的市场占有率。

其次,在中心城市,通过收并购、合资合作等方式扩大项目获取的数量和渠道。

再者,对未进入的区域,通过与当地龙头企业建立战略联盟的方式,建立进入区域市场的通道。

最后,在优质的三四线城市积极参与招拍挂,并利用公司在产品、开发、销售和资金上的专业优势,通过收并购、合资合作、小股操盘、管理输出等多种方式建立与土地方、资本方的合作机制,通过品牌、技术输出,扩大开发规模和品牌影响力。

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财务:债务结构保持稳健,

融资成本进一步压低

从财务结构来看,2017年6月30日金科持有现金量为171亿元,与去年大体持平,现金短债比为1.6,长短期债务比为4.54,短期内并无太大偿债压力,资金较为充沛。

在财务结构保持稳健的同时,金科的融资成本也不断下降。2017年上半年金科的综合融资成本约为6.49%,相比2016年的7.57%下降了1.08个百分点。主要是因为金科获得了大公国际、中诚信等评级机构的AA+的信用评级,银行贷款和非银行金融机构的贷款利率均有所下降,从而拉低了企业的融资成本。此外,截止报告期末,金科已获得银行授信额度821.8亿元,其中已用授信额度为319.6亿元,剩余授信额度为502.15亿元,为未来的开发建设的顺利进行提供了有效的资金保障。

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综合服务:“地产+X”协同发展,

增强核心竞争力

2017年上半年金科物业管理营业收入为4.53亿元, 同比大幅增长了54%。新进入杭州、宜昌、天津、南充、峨眉5个城市,截止2017年6月30日,金科物业已进驻85个城市,在管项目超过400个。未来物业管理仍将会是金科继续大力发展的方向,通过将服务与地产相结合,不仅能够有效保留住优质客户,为企业带来持续增长的物业收入;还能够提高其地产产品的核心竞争力,争夺更多的市场份额。

此外,金科在商业地产、产业地产、文旅地产运营方面也在探索新思路,寻求新突破,比如创新性的提出了商业地产的三大产品线,体量在1.5~2万方的纯底商商业、体量在3万方以下的商业街区和体量约5万平米的购物中心综合体,相信随着这两大板块业务的不断成熟,势必能为金科带来更好的协同效应,促进其获得更为持续稳定的运营收入。

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结 语

2017年,是金科的“提速”之年,企业首次提出了从“稳健式”向“跨越式”的战略转变,事实上,企业也提出了与之相匹配的扩张策略,但在具体实施过程中,有以下几方面需要注意:首先,合作、收并购与公开招拍挂有所不同,存在诸多不确定因素,应审慎评估合作方和标的资产的暗藏的机会和风险;其次,在发展物业、商业、产业、文旅等多元化的业务时,也应有的放矢,扬长避短,这样才能更好的发挥协同效应,不断为企业提供持续稳定的运营收入;最后,在积极扩张的同时,也应关注财务结构的稳健,平衡利润、负债和现金流的关系,确保高质量的增长。


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